谢万扬，深圳房产律师，现执业于广东深亚太律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

召开业主大会的形式是开会吗

　　业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对。为您整理的有关召开业主大会的形式是否是开会的内容如下：

　　业主大会的会议形式和表决方式：

　　一、业主大会会议召开的方式。

　　规定了业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约时间和成本。

　　二、业主大会召开的较低投票权限定。

　　业主大会的召开，应当满足较低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了较低投票权的限制，即应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

　　三、业主参加大会的方式。

　　条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此，业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。

　　四、业主大会的表决规则。

　　召开业主大会的目的，就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而，业主大会决议的形成规则至关重要，这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法，各国立法都实行;多数决定;原则，但又主要有;普通多数同意方式;、;特别多数同意方式;和;一致同意方式;三种决议方法。　;一致同意方式;要求决议须经全体业主全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。;特别多数同意的决议方式;，指对涉及业主群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，才能生效施行。

　　条例对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过，即;普通多数同意方式;。而对于特殊决定，适用;特别多数同意方式;，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。同时，应当注意的是，这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定，是与会业主的所持投票权为依据，而对于特殊决定，是以全体业主的投票权为依据。这是因为，特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。

　　条例规定了特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。

　　五、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　以上就是为您整理的关于召开业主大会的形式是否是开会的内容。希望通过阅读以上内容，可以让大家对召开业主大会的形式问题有更深入的了解，能更好的维护自己的合法权益。如果大家对房产纠纷这一块还有其他不解的地方，请上。

前期物业管理谁来做

　　规定，住宅类的前期物业管理，房地产开发商必须通过招投标的方式确定物业管理公司。但目前国内各城市的房地产开发商主要通过以下三种方式确定前期物业管理公司。一是由房地产公司组建物业管理公司进行项目的前期物业管理;二是与其他物业管理企业或个人合作，成立合资的物业管理公司对项目实施前期物业管理;三是通过物业管理招投标的方式，将物业管理项目委托给另外一家物业公司管理。那么，对于房地产开发商而言，以上三种管理方式到底孰优孰劣本文从以下几方面进行浅析：
　　一、物业管理已经成为房地产的销售亮点
　　房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格、等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房是一辈子的事，所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。
　　二、专业的房地产开发商，应该组建自己的物业管理公司
　　物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，房地产开发商应该成立自有的物业管理公司对自建项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。如果房地产开发商将该物业管理项目委托给其他物业管理公司管理，则该项目的房地产开发商会逐步从人们的视野中淡化或消失，该物业项目对房地产开发商的品牌影响将不复存在。也就是说开发商做了一个品牌项目却没为房地产开发商起到品牌积累。
　　此外，专业房地产开发商要做企业品牌，不能只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。。
　　三、专业的房地产开发商，不想成立物业管理公司，应该寻找一个物业管理的战略伙伴
　　房地产开发商和没有开发商背景的物业管理企业形成战略合作伙伴，使得房地产开发商和物业管理企业即协调发展，又相对独立，实现房地产开发商和物业管理公司之间的互动和双赢。房地产开发商如果和很大的品牌物业管理公司形成战略合作伙伴关系，往往不一定能达到很好的效果。目前，国内的品牌物业管理公司基本律属于国内的地产集团，集团内的物业管理公司本身的发展受其地产集团的制约，出于地产集团自身的战略发展考虑，一般情况下，房地产公司不能容忍其集团属下的物业管理公司与其他的大房地产商形成战略伙伴关系。
　　从目前国内的物业管理市场运作来看，与地产集团背景的物业管理企业形成合资物业管理公司的方的成功的案例不多。因此，一般非特殊情况下，不宜采取此种合作方式。
　　四、房地产开发商组建物业管理企业时，要聘请物业顾问
　　房地产开发商在成立物业管理业时，往往是想要迅速提高物业管理水平，快速树立公司品牌形象，但物业管理专业不够、人才不足是当前行业的共性，则需要聘请物业顾问或猎取优秀物业管理人才进行管理。对于聘请顾问公司还是猎取优秀人才，需要有一个综合考虑。目前，物业管理市场人才紧缺已是个普遍的现象，一些知名的物业管理企业如由于业务不断扩张，人才紧缺，致使派出去的顾问人员水平和素质参差不齐。如果被顾问单位接收的一个水平较低或水平一般的顾问人员，则顾问效果并不好不能起到很好的作用。
　　物业管理经过20多年的发展，已经形成了一批优秀的职业经理人。目前，这批优秀的职业经理人主要还是在深圳等一线发达城市的物业管理企业，内地城市较为缺乏，房地产开发商能猎取到特别优秀的职业经理人，由其负责成立物业管理公司，是一种最佳的选择。吸引优秀物业管理职业经理人的主要方式有股份、期权、高薪等，让职业经理人参股更能发挥职业经理人的潜力，更有利于物业管理公司的长远发展。
　　五、小型的房地产开发商，应将项目委托给其他的物业管理公司管理
　　;国六条;和;土地增值税;政策的相继出台，地产市场存在单个或少数项目的房地产开发商。对于这类房地产开发商，卖掉房子是最主要的，公司或项目的品牌积累则是次要的或不必要的。因此，这类房地产开发商成立自己的物业管理公司就没有必要。如果成立自己的