谢万扬律师，深圳房产合同纠纷律师,现执业于广东深亚太律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

地产权属登记的性质

　　核心内容：国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者都必须申请地产权属登记，只有依法登记的土地使用权、土地所有权和他项权利才受国家法律保护。在本文中，的将为您介绍地产权属登记的性质，希望能对您有所帮助。

　　一、地产权属登记的概念

　　地产权属登记——是房地产行政主管部门依照房地产法律、法规和政策，对国有土地使

　　用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权以及他项权利进行注册登记和颁发权利证书的一种制度。国家土地管理局于1989年颁布的《土地登记规则》规定：;土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记;。

　　国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者都必须申请地产权属登记，只有依法登记的土地使用权、土地所有权和他项权利才受国家法律保护。地产权属登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门办理，并由市、县人民政府颁发土地权利证书。

　　二、地产权属登记的种类

　　以登记的时间和内容为标准，地产权属登记可分为初始登记和变更登记两种。

　　初始登记

　　初始登记又称土地总登记——是指在一定时间内对登记机关辖区内的全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。其登记权利范围包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权等。初始登记有涉及面广、工作量大、时间较长、艰巨复杂程度高的特点。

　　变更登记

　　变更登记——是指继初始土地登记之后，因土地所有权、使用权、他项权利等权属关系以及土地的主要用途发生改变而随时申请办理的登记。《土地登记规则》第二十五条规定：;国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。;;不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的移转，属于非法转让，不具有法律效力。;

　　变更登记包括以下几种情况：①土地所有权变更登记。如因土地征用、土地交换、土地调整等引起的土地所有权变更。②土地使用权变更登记。如因土地使用权出让、转让、划拨，或因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物，或因宗地合并或分割，或因企业兼并，或因处分抵押房地产而引起的土地使用权变更。③他项权利变更登记。如土地抵押权转移登记。④主要用途变更登记。⑤注销登记。因各种原因使土地使用权、土地所有权及他项权利归于消灭的，原权利人应到土地管理部门办理注销登记。⑥其他变更登记。更改权利人名称、地址，因登记机关原因造成错记、漏记的，应当进行变更登记。变更登记是在初始登记的基础上进行的，与初始登记相比，变更登记具有分散性、经常性和多样性的特点。

　　初始登记是变更登记的基础，变更登记是初始登记的补充，变更登记旨在保持土地产权登记与土地产权现状相符，维护土地登记的权威性，正确确认产权、维护产权。

什么是房地产权属登记

　　核心内容：由于房地产具有不可移动性的特征，所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示，由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行，以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。下面由的为您介绍什么是房地产权属登记，希望能对您有所帮助。

　　一、房地产权属登记的性质

　　房地产权属登记，——指法律规定的房地产行政主管部门对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利等权属现状及变更状况进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。也就是房地产行政主管部门对房地产产权状况进行持续的记录，登记房地产产权人的权利，在专门簿册上记载权利的种类、范围等情况并向房地产产权人颁发权利证书的一种法律行为。

　　二、房地产权属登记的作用

　　通过房地产权属登记，房地产管理部门通过审查和确认房地产权利人、房地产权利的性质、权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等，从而在专门的簿册中对房地产所有权和其他权利进行记载，并设臵房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

　　房地产权属登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理部门申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理部门发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，经过登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　三、房地产权属登记的主体

　　房地产权属登记的主体包括登记机关和登记申请人。登记机关为市县的土地管理部门和房产管理部门。登记申请人为房地产所有人、房地产权利变更的当事人或者与房地产有利害关系的人。登记机关与登记申请人之间是管理者与被管理者的关系，登记机关享有审查登记申请、裁决是否登记、处罚不履行登记义务行为的权力，登记申请人负有申请产权登记、服从管理、接受处罚的义务。