深圳房产合同纠纷律师
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谢万扬律师，深圳房产合同纠纷律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
李开发：物业税是一个不科学、容易引起混淆的概念，而且引起除房子之外的不动产要不要征税的争论。而针对楼市，应该征收土地资源占有调节税，它和物业税的初衷一致，但是概念更精准，也更容易操作。 楼市风云再起，房价上涨的说法再度抬头。在民众一致感觉房价过高的情况下，房价为何没有像预期的一样大幅下跌楼市十年，造就了怎样的利益格局和价格困境又如何解决之，对此，本报记者独家专访了著名经济学家李开发。 房地产税负并不重 针对目前房价上涨的传闻，李开发认为这是地产商的一种炒作，意在形成房价上涨的假象。“你会在这个时候买房么，你也不会吧至少北京近几个月房价下降了10%以上，大家都在等着更大的降价，绝不会在这样的时刻出手。何况现在的高房价又有几个人能买得起最终你会发现，正象时寒冰在最近的一个评论中所说的那样，那不过是开发商导演的假协议、假购房，那些所谓成交的房子协议最终会被销的。本来就是一个糊弄百姓的行为，你当真了” 针对目前的高房价中税费所占相当比例的看法，李开发认为并不准确。目前房地产领域的税负要分情况来看待。对普通买房人来说，自住型住房还要交税，这个并不合理、税负就加重了他们的负担。而对持有多套住房的人来说，税负很轻，炒房几乎基本没有任何税收成本。 “纵观整个房地产行业，我认为税负还是比较合适的，问题在于持有多套住房的人没有得到很好地控制。目前房地产商喊着税负重，占到房价的几成，有作秀之嫌。因为不过是最近的一两年开发商腰粗了，赌地价，一掷千金了。而现在突然遇上房价下跌，故作哭天喊地状。但是应当看到，目前开发销售的住房90％是2004年8月之前的协议地价，为什么不讲那个价格特别便宜有些人得了健忘症，只要在网上查一查，2004年9月有大块文章，说几个月批了今后5年都开发不完的土地。所以开发商不要拿高价地拿砸了的极个别案例在这里忽悠社会。关于房地产业的费的问题，虽然数量不少，税费总体可能占到房价的20%以上，但并不普遍。” 针对“费”的问题，李开发认为，政府应进一步清理费，税费应合一，剔除房地产的隐性成本。这也是房价能够回归合理的一个因素。 制裁炒房从税入手 针对房地产行业的暴利，李开发认为，目前各种政策对地产商和炒房人都有着“巨大的帮助”。比如住房预售制度、房贷制度、房地产评估制度、禁止开发商之外的任何建设主体开发房地产等制度。而另一方面解决房地产问题的政策依然没有出台，缺少有利于老百姓住房保障的相关政策。 “众多国内的开发商在国内尝到了甜头，也尝试着到国外淘一把，但没有一个成功赚大钱回来，基本上都是无功而返，或铩羽而归。因为国外有不动产税，有贷款评估制度，而且又是现房销售制度，风险大得不得了，炒房没有市场。中国有的开发商去柬埔寨开发房地产，名目是农业庄园，结果建了大量的别墅群，洪森首相一个批示，几十栋别墅就被推土机铲平了。”李开发认为，国内相对缺乏对炒房有效地制约。 回过头来看目前房地产市场的几个重要政策，都有利于房地产创造暴利。李开发表示，目前的住房预售制度为开发商造假提供了天然的政策便利，并且使开发商开发楼盘的成本低廉。“房子还没建，就开始卖，有的说是湖景房，结果就是个臭水沟。而绿化率、容积率，这些造假就更容易了。反正买房人又没见到房子，开发商说什么就是什么。”李开发同时表示，金融部门对房地产行业的过度支持，使得开发商很容易“空手套白狼”。这不仅造成了房地产商开发成本低廉，也造成了目前银行业被房地产市场绑架的尴尬局面，风险自然大大增加。 李开发同时表示：“我们的信贷制度也有问题。在英国法国有相应的贷款制度限制。例如，个人买房贷款总数不超过年收入的3.5倍，家庭购房不超过家庭年收入的4.2倍。我们的贷款总量没有什么限制，只要交得起首付。现在市场还有一个特别容易做假，明明这个房子卖100万元，但是签合同是150万，到了银行贷款的时候贷70%、80%，首付都不用付。在深圳、广州屡见不鲜。我们整个制度没有能够衔接好，致使很多人在炒房投机。风险全让银行背了。” 除此之外，李开发认为导致炒房的最重要原因在于炒房的成本低廉。目前房地产税都在流通环节而不是在保有环节，持有多套住房却没有税收制约，可以任由空着，连出租都用不着。“开征不动产税在两会上再度被提及，这是目前公认的制裁炒房的最有效武器。一旦出台，房价将明显下行，上涨几乎不可能。” 土地资源占有调节税应尽快出台 针对两会代表建言针对房地产行业开征“不动产税”，李开发认为，这个方向是对的，但是进度太慢了。而且，“不动产税”这种提法不够科学、精准，应当更名为“土地资源占有调节税”。 李开发表示不动产税是一个大概念，目前的习惯提法叫做物业税。这个物业税与物业费相模糊，物业是什么东西，概念也不是很清楚。比方你建工厂，叫不叫物业不动产这个概念也不准确，比如工业厂房，从概念上来说，一定是不动产。但是工业企业的税费是另行规定的。如果不管三七二十一，持有不动产就要向国家交税，就会造成一定的混乱。李开发认为，“不动产税”或者“物业税”应改为“土地资源占有调节税”。 李开发强调，所有的国家都在严格控制土地资源。中国是土地资源非常紧张的国家，把广大的国土分摊到13亿人的名下，你会发现人均数字太小了。我们还应该知道，住房的价格其实并不是住房本身的价格，是住房所占有的公共资源的价格。北京金融街的房子，如果在怀柔，可能5000元/平米，但是在金融街可能就值四五万，甚至七八万元。之所以值钱，是因为这些地段，有利于人们生活的地铁、商业、银行、医疗、学校等资源。城市越大，占有的公式资源越多。国家要通过“土地资源占有调节税”使得资源在社会上公平、均匀分布，不能让少量人拥有更多的社会资源。“土地资源占用调节税”对个人持有多套住房，不管是对商业性住房的房屋还是住宅房屋来说，实际是都是一种制约。
建设部业主大会规程是什关于这一问题，整理了以下相关资料供您参考，下面跟着一起来了解下。
第一条
为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据，制定本规程。
第二条
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第四条
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第五条
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第六条
筹备组应当做好下列筹备工作：
确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
参照政府主管部门制订的示范文本，拟定和；
确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款、、、项的内容应当在首次业主大会会议召开１５日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第七条
业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
第八条
筹备组应当自组成之日起３０日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第九条
业主大会履行以下职责：
制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
选聘、解聘物业管理企业；
决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十条
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十一条
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十二条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
２０％以上业主提议的；
发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十三条
业主委员会应当在业主大会会议召开１５日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第十四条
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十五条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
第十六条
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议３日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十七条
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
第十八条
业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第十九条
业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条
业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任１人，副主任１—２人。
第二十一条
业主委员会委员应当符合下列条件：
本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
遵守国家有关法律、法规；
遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
具有一定组织能力；
具备必要的工作时间。
第二十二条
业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十三条
业主委员会履行以下职责：
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
监督业主公约的实施；
业主大会赋予的其他职责。
第二十四条
业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十五条
经１／３以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十六条
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第二十七条
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十八条
业主委员会任期届满２个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起１０日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十九条
经业主委员会或者２０％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十条
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
因疾病等原因丧失履行职责能力的；
有犯罪行为的；
以书面形式向业主大会提出辞呈的；
拒不履行业主义务的；
其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起３日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十二条
因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十三条
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条
业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第三十五条
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第三十六条
业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
上文就是为您整理的关于建设部业主大会规程的相关知识，应注意的是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
