谢万扬律师，深圳房产合同纠纷律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

服务是理念，管理是手段

　　物业管理是做管理文章，还是做服务文章;管理派;有管理为主的理由，;服务派;有服务为重的说法，各执一词。那么，物业管理到底是管理的色彩多一些，还是服务的成分多一些

　　;管理服务派;代表人物之一、上海房地产科学研究院王青兰院长认为，物业公司提供的服务是管理，即服务是理念，管理是手段，管理与服务不可分割，是辩证的统一，物业管理可以称为物业管理服务。

　　物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。具体说来，物业管理服务是指物业公司为了保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好、物业使用安全，向业主或者使用人提供的一种服务活动。物业管理的服务内容是指物业共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;电梯、水泵等房屋设备的运行服务;保洁服务;保安服务;物业维修、更新费用的账务管理;物业档案资料的保管等对物的管理，也有对人的不当使用物业行为的管理，如业主破坏公共秩序，野蛮装修，违章搭建，破墙开店等行为，物业公司就要出面制止，加强管理，在管理中体现服务。

　　一个小区脏、乱、差，说明管理这个小区的物业公司服务水平差，也就是其管理水平差。在一些物业管理先进的国家，物业管理企业是广大业主的;大管家;，它不承担具体作业行为，因为其下属的住房维修、装饰、清洁、保安、绿化、电梯养护等专业公司实力很强，物业管理企业只要根据业主对物业管理的服务要求，以契约形式聘用相应的专业公司，而业主与专业公司则不发生合同关系。中国引进的也是管家式服务，提倡;以人为本;，是一种大社区管理。对少数行为不规范的人的管理，是对大多数人的服务，是更广泛的;以人为本;。

　　虽然物业管理重在管理，但是一定要有服务的理念。只讲管理不行，有的小区为了管理，不允许出租车进入小区，下雨天，业主带着大包小包回家，一律在小区门口下车;拉货回家，业主要在小区外卸货搬回家;家里有病人要去医院，出租车也只能在小区外等候，病人步行出小区，还美其名曰是小区管理的需要。这种管理缺少服务意识。物业管理只讲服务也不行，有人提出业主永远是对的，业主的需求就是服务的内容，这种;泛服务论;助长了部分业主自我意识的过分膨胀，有人说这样做培养了一批;刁民;，一点也不过分。如果业主违章搭建，物业公司怎样服务如果业主破墙开店，物业公司只能管理，以维护小区的整体利益。仲盛物业公司提出了;服务和管理一个都不能少;的口号，在为业主服务的同时，加强对小区的管理，但是这种管理不是;硬梆梆;的，而是充满了人情味。如小区空调外机在阳台上有统一的安装位置，但有一户业主把它移到了窗外，楼上的一家马上效仿。物业管理人员不仅说服动员，工程部的人员还免费为楼下一户移走了外机，楼上的人家见此景，不用做工作就主动移走外机。有一户业主买来了塑钢材料要封阳台，物业管理人员不是简单地禁止，而是为他联系了要安装双层窗的业主，把材料转卖掉了，减少了业主的损失。

　　物业管理到底要管理，还是要服务，上海市房地局党委书记姜燮富有精辟的论述：物业管理要在服务中加强管理，在管理中更好地服务。物业公司的定位要定在管理和服务上，中心是服务，在服务中加强管理，在加强管理中更好地服务。这是上海物业管理企业的发展方向和目标要求。

教你如何成立业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构 　　 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　 成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。符合以上条件之一的，建设单位应当书面报告县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。 　　 区房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处组织业主推荐产生业主大会筹备组成员。 　　 筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。 　　 筹备组自成立之日起三十日内，在区房地产管理部门和街道办事处指导下，应当召开首次业主大会会议。 业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。 　　 首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 　　 业主大会除履行国务院规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。 　　 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。 　　 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 　　 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区 房地产管理部门和居民委员会，邀请区 房地产管理部门和居民委员会派代表参加，并认真听取区 房地产管理部门和居民委员会的意见、建议。 　　 首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院规定的条件。 　　 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。 　　 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区房地产管理部门备案： 　　 业主大会会议记录和会议决定； 　　 业主大会议事规则； 　　 业主公约； 　　 业主委员会成员的名单和基本情况。 　　 区房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。 　　 业主委员会任期为三年到五年。 　　 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区房地产管理部门。区房地产管理部门和街道办事处应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 　　 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 　　 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。 　　 业主小组履行下列职责： 　　 讨论业主大会拟讨论的事项； 　　 推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。 　　 业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处、区房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居 民委员会、物业管理企业派员参加。 　　 业主委员会联席会议由街道办事处、区房地产管理部门组织召开。