谢万扬，深圳房产纠纷律师,现执业于广东深亚太律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

业主人数和票权数如何计算

在业委会选举及会议决议中，业主人数和票权数的计算是重中之重，国务院制定的未明确规定，2009年3月1日及2009年10月1日起施行的予以明确：第二十二条规定面积和业主人数按照下列方式确定： 专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。 建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。

第九条 规定：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

总人数，按照前项的统计总和计算。

拒交物业费情形有哪些？物业服务的组成部分有哪些呢？

　　物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。但有时候物业给出的服务不尽人意时，有人会选择拒交物业费，下面就由为您介绍拒交物业费的情形有哪些。

　　一、拒交物业费情形有哪些

　　１、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；

　　２、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；

　　３、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

　　４、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

　　５、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

　　６、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。

　　７、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；

　　８、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。

　　二、物业服务的组成部分

　　１、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　２、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　３、物业管理区域清洁卫生费用；

　　４、物业管理区域绿化养护费用；

　　５、物业管理区域秩序维护费用；

　　６、办公费用；

　　７、物业管理企业固定资产折旧；

　　８、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　９、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至要承担相应的违约责任。以上就是为您介绍的关于拒交物业费情形有哪些以及物业服务的组成部分的相关法律内容。

　　猜您还想知道：

　　◆物业费怎么算才合法

　　◆2018物业费拖欠多久合法